Bérbeadási piac elemzése - piaci hullámvasút
Szendrei Imrével, a lakásbérbeadásra szakosodott Premium Apartmentsügyvezetőjével beszélgettünk. Közel hat év alatt hétezer lakás kiadásában működtek közre, így széleskörű rálátásuk van a bérlakáspiacra. Hová tűntek a lakások, az albérletek az elmúlt hónapokban, kinek adjuk ki a lakásunkat, hol hirdessünk és hogyan bízhatunk meg a bérlőjelöltekben? Ezekre a kérdésekre kerestük közösen a választ.
Hullámvasúton az ingatlanpiac
Az elmúlt egy-két év hullámvasútra ültette az ingatlanpiacot, és nem csak az eladások, hanem a bérbeadások tekintetében is. Most éppen hol tart az albérletpiac?
– Valóban, mi sem számítottunk az elmúlt évek történéseire, de nem is számíthattunk, hiszen ki gondolta, hogy egy világjárvány söpör végig a nagyvilágban, ami a munkánkra is jelentős hatást gyakorol, illetve most a háborús helyzet befolyásolja a tevékenységünket. Érdekes módon éppen a járvány enyhülésével párhuzamosan 2021 novemberétől csökkenni kezdett a kínálat a budapesti hosszútávú bérbeadási piacon. Ez eleinte érthető volt, mert télen mindig csökken kicsit a kínálat, de egészen áprilisig nagyjából 40%-ra esett vissza az összkínálat, amire nem számítottunk. Ez az árak emelkedését is jelentősen befolyásolta, hiszen a kereslet nem csökkent. Sőt, az elmúlt időszak bizonytalanságai, a kamatok emelkedése, a választások és egyéb tényezők miatt egyre többen bérlésben kezdtek el gondolkodni vásárlás helyett.
De hová tűntek el ezek a lakások?
– Nincs egzakt magyarázatunk a kínálat csökkenésére. A menekültáradat is csak részben magyarázat, hiszen néhány hónapra a tulajdonosok nemigen adják ki a lakásaikat. Ráadásul már korábban elindult a kínálat visszaesése. A csökkenés mértékével kapcsolatban egy markáns számot említek, hogy lássuk a nagyságrendeket. Az ingatlan.com-on – hiszen aki komolyan gondolja a kiadást, ott biztosan jelen van – áprilisra, hosszútávú bérbeadás terén, a budapesti lakásokra vonatkozó tulajdonosi hirdetések cirka 1600-ra estek vissza, miközben általában ez a szám 3500-4000 között mozog. De már januárban is csak 2900 hirdetést láthattunk. Ez utóbbi számmal is csak 2019 nyarán találkozhattunk korábban, előtte pedig sohasem tapasztalhattunk ekkora mértékű visszaesést.
Kereslet és kínálat
Nem lehet hogy a Covid-19 miatt sok befektető eladta a lakását, és ezért kerültek ki a piacról?
– Nemigen történtek tömeges értékesítések, vagyis a meghirdetett eladó ingatlanok statisztikájában nem jelentek meg ezek a lakások. Ezt azért merem állítani, mert évek óta komoly statisztikákat vezetek, hogy pontosan nyomon követhessük a lakáspiac történéseit. Illetve ha el is adják a befektetők az ingatlanjaikat, attól összességében nem lesz kevesebb elérhető ingatlan Budapesten, sőt folyamatosan adják át az újabb és újabb lakóparkokat. Visszatérve a meghirdetett állományra, az utóbbi hetekben azonban 1600-ról 2200-ra emelkedett a kiadó lakások száma Budapesten, ami közel 40%-os emelkedésnek felel meg.
Most jött el az egyetemisták ideje, az albérletek szezonja, hiszen kihirdették az egyetemi ponthatárokat.
– Természetesen az egyetemisták megjelenését is számításba kell vennünk, akik most kezdtek el böngészni a hirdetési felületeken, de nem rendelkeznek akkora tőkeerővel, hogy alapvetően befolyásolják a kiadási piacot. Ráadásul alapvetően a lakáseladásnál beszélhetünk szezonról, ami általában tavaszra tehető. Az albérletpiacon is vannak erősebb hónapok, mint például az augusztus, de ez nem gyakorol döntő hatást az adatokra, mi például a keresletben alig érezzük meg.
Hogy alakulnak az árak?
Jöjjön egy kötelező kérdés! Ha szűkül a kínálat, az nyilván árfelhajtó hatást gyakorol a piacra. Mennyivel mentek fel az árak az elmúlt hónapokban?
– Idén nagyjából 25%-os áremelkedést tapasztalhattunk. A dollárhoz vagy az euróhoz képest a forint 20% körül gyengült, ennek pedig szerepe van az áremelkedésben a kínálat jelentős csökkenése mellett. A külföldiek, akik mostanában bérelnek lakást, nagyobb ingatlanban gondolkodhatnak, hiszen ugyanannyi egységnyi euróból nagyobbat kaphatnak. Sok tulajdonos euróban határozza meg a bérleti díjat, sőt, a szerződésben is ezt az összeget szeretnék rögzíteni. Ez azonban nem a legjobb megoldás, hiszen ha jelentősen emelkedik még az euró árfolyama a forinthoz képest, és nem tudja a bérlő fizetni a lakást, akkor amíg elköltözik és új jön helyette, sok idő kieshet. Ráadásul ilyen szerződést a bérlőjelöltekkel nehezebb elfogadtatni.
Hirdetési stratégia
Hol érdemes hirdetni, hogy a leghatékonyabban adhassuk ki a lakásunkat a legmegbízhatóbb személyeknek?
– Nagyjából a tíz legnagyobb oldalon hirdetünk, amelyek közül az ingatlan.com kiemelkedik, hiszen ott ugyanannyi látogatót és sikeres bérbeadást regisztrálhatunk, mint az összes többin együttvéve. Bár a közösségi oldalt is használjuk, ott vegyes a felhozatal, nagyon nehéz kiválasztani a megbízható jelölteket. Nagyon fontos, hogy megbízható bérlőket közvetítsünk a tulajdonosok számára, ennek érdekében már a telefonos beszélgetés során megpróbáljuk feltérképezni a jelölteket. Felteszünk 6-8 alapkérdést, amelyekből sok minden kiderül: hányan költöznének, mikortól, milyen időtávban gondolkodnak, családról vagy barátokról van-e szó, ha utóbbiakról beszélünk, akkor laktak-e már együtt, család esetén van-e gyermek és ha igen, hány éves, van-e kisállat, milyen területen dolgoznak a bérlők. Igyekszünk profi munkát végezni, és a megbízóinknak a legjobb bérlőket prezentálni.
Kik a megbízók, kik adják ki a lakásukat?
– Az elmúlt hat évben közel 7000 lakás kiadásával foglalkoztunk. Nagyon sok visszatérő ügyfelünk van, hiszen a bérleti piacon sok tulajdonos visszatér, míg eladásnál nem tudjuk, hogy legközelebb az adott személynek mikor lesz adásvételi szándéka. Többnyire magyarokról beszélhetünk, és nagyon vegyes háttérrel érkeznek, hiszen nem csak befektetők adnak ki lakást, hanem akik megörökölték vagy a körülmények folytán egy plusz családi lakással rendelkeznek.
Forrás: https://tudastar.ingatlan.com/hirek/jo-lesz-sietni-fogynak-az-alberletek/